京师迎福园共有产权养老藏猫腻 打着旗号卖类商品房

来源:   笔者:  发挥于:2018-03-14 10:26:28  

京师迎福园共有产权养老藏猫腻 打着旗号卖类商品房

  养老院 “共有产权”内藏猫腻

  对于绝大多数口来说,温馨一生之积累可能有确切部分都是留做养老使用,然而,最近市场上却屡屡出现商家企图用各种“花招”从中牟取不法利益之状态。近期,有知情人士向首都人民日报记者透露,有代理商打着共有产权养老社区的招牌在洞销售类商品房的品种。从而,记者通过网络等多渠道循线找到了掌握人士口中的名为“迎福园”品种,并与该项目工作人员取得了关系。据介绍,迎福园的采购方式、产权分配比例等基本内容,几乎完全“研制”了去年底北京市多部门统一披露的、位于双桥之全县惟一共有产权养老试点。从而,京师市民政局相关负责人明确,迎福园不是京城所批准的共有产权养老试点项目,如果按照这一形式销售应该是犯法的,当下市民政局正对此项目展开考察。

  “研制”试点模式

  “迎福园项目产权所有形式虽然是国家新生产的‘共有产权’分立式,但实际上就和普通商品房一样。”这是迎福园售楼处工作人员在向首都人民日报记者介绍项目情况时重申提起之一句话。

  根据迎福园的声明页介绍,该养老社区占地216亩,位于南五环和南六环之间,离开市中心18埃。

  据上述工作人员介绍,迎福园养老社区每栋楼房基本都是6层、2个单元,眼下其中共有两栋楼房中共7层对外出售,户型分别约为78平方米和46平方米,单价统一为4.3万元/平方米,带家具家电及精装修、百姓水民电。“以此计算,该项目的一面套售价主要在180万元、330万元左右。低于周边二手房价格1万多元/平方米。现今,品种已经进入预订排号阶段,定金为50万元/套,同时现在预订还可以参加20万元抵30万元房款的运动,即一共预交70万元可抵扣80万元房款。”该工作人员表示。

  在谈到迎福园最为关键的“共有产权”分立式时,迎福园的“谱”与以前多部门介绍的起点项目如出一辙。然而,上述市民政局相关负责人明确告诉北京人民日报记者,截至目前,我市正式发布之共有产权形式出售的养老项目有且只有一番,并非迎福园。

  京师人民日报记者从上述工作人员提供的购房合同部分文本中发现,公用提出:“甲方(集团公司)保护对方(购房人)入住时间、为对方办理共有产权网签时间均为2018年8月30近期,为对方办理共有美高梅游戏的不动产权证时间为2020年12月30近期,其中共有产权甲方占5%,官方占95%,官方取得的共有产权可办理不动产权证,可出租、可转让、可连续。”该工作人员直接表示,集团公司所持有的5%产权对买房人没有其他影响,租赁、出售价格没有限制,集团公司也不从中分成,这和国度认定的共有产权住房略有不同。另外,这位工作人员还提醒记者,购买该项目不受现行限购政策限制,也不纳入在洞购房记录。

  不过,京师人民日报记者也发现,根据迎福园工作人员描述,该项目的营业模式与双桥恭和家中试点存在一定出入:前者虽然需要购房人至少一位男60岁、女55岁以上亲属,而且需由民政部门开具证明,切实居住人并不做要求也不会进展监控,任何没有其他必须交纳的花费;但后者明确要求每套房必须至少有一位60岁以上老人居住,在此基础上,每个月购房人还必须缴纳3000元的治疗费。

  土地性质存“问题”

  与起点“巧合”的共有产权模式并非迎福园惟一的“问题”。

  在诠释迎福园销售房屋的不动产权证为何只有50年权限时,上述工作人员表示,因为项目所在土地的习性为养老用地,这种土地产权只有50年。

  去年2月,市民政局、省住建委曾在统一印发的《共有产权养老服务设施试点方案》美方明确,支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥所在的恭和家中养老设施建设用地,探讨共有产权养老服务设施模式。

  然而,京师人民日报记者在合同文本中发现,公用第一枝就一目了然表示,迎福园居家养老社区位于大兴区亦庄博兴五行程与凉水河一路交汇处X6M1地块。从而,记者提问了多位农业界人士,并从百度百科查找发现,在地块编号中,M指代电力用步,而M1即一类工业用步,定义为对居住和国有环境为主无干扰、污染和安全隐患的手工业用步,其中并不包括养老用地,涉及养老用地的土地主要是含R、A编号的板块。据此,在这一地块开发共有产权养老房显然与基地块的土地性质不符。

  而且,京师人民日报记者还发现,早在2013年时就有多师媒体曾报道,美高梅手机登录网站(大兴)规划瑰谷在大兴区布局了“一谷五园”,其中亦庄西曼计划园就位于北京经济开发区亦庄开发区路东区X6M1地块。

  根据当年的明白消息,美高梅手机登录网站(大兴)规划瑰谷的效应定位是围绕服装产业、电子信息和汽车产业等世界,筹建高技术企业科研和生产平台与服务平台,推动国际高新技术研发、生产、劳动发展和合作之高科技产业园。矿区由西曼公司通过“边建设、沿培育”开展开发,试想总投资21亿元,2018年园区投入全负荷运营,西曼集团总部和工厂搬至亦庄,各项科研和生产企业100-200专门家,营业收入46.85亿元,上缴各类税收3.34亿元。

京师迎福园共有产权养老藏猫腻 打着旗号卖类商品房

京师迎福园共有产权养老藏猫腻 打着旗号卖类商品房

  共有产权≠房地产

  最近,诸多把养老行业称为“业外资本”的集团集中入局北京养老市场,欲提前落子这一潜力巨大的新蓝海。而单方面,共有产权已变成各地房地产市场中兴起的“新热词”。根据《哈尔滨市共有产权住房管理暂行办法》,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位支付建设,兜售价格低于同地方、同品质商品住宅价格水平,并限定使用和惩罚权利,实践政府与购房人按份共有产权的历史性商品住宅。

  供奉和共有产权结合,一种新产品应运而生。2016年,市民政局、省住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》(以下简称《草案》),共有产权养老设施的渐进式则把定义为住房分割定向出售、集体服务空间持有经营、限龄人群居住。

  值得注意的是,对于共有产权养老居室的买卖,省住建委房屋市场管理处处长倪娜表示,这类项目将不受北京现行普通商品房限购政策影响,“除居住老人的规则外,购房者只要符合北京户籍居民、攥北京工作居住证、在洞连续缴纳五年社保或个税其中一项原则即可。而且,获得共有产权的居民不影响继续购买日常商品房的身份;一派,已经在洞拥有美高梅游戏等也不会影响符合标准的居民购买共有产权养老居室”。倪娜表示。

  在专业看来,鉴于广大养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、盈利相对微薄之状态,据此,局部资金实力不够雄厚或承受风险能力相对贫乏的集团,前后对投资这一世界较为谨慎,浅尝辄止的状态也时有发生。据此,共有产权等模式应运而生,为“利益导向”的社会资金提供了更多的可能性。

  京师市民政局副局长李红兵直言,供奉服务领域中,输出方在土地购买、装备建设等方面的汪洋跃入,送后续的管制服务带来较大负担,直接影响到服务质量。共有产权试点释放了封建社会资金的流动性,可以行使投资方快速收回重资产投入,“舒缓”拓展养老服务,预期将激活养老服务市场,吸引更多社会资金进入养老服务业。不过,也有业内人士表示,鉴于共有产权养老填补了行业空白而且突破了当今政策,试点推进需谨慎进行。

  切实到社会资金关心的共有产权养老试点项目的土地使用方面,哈尔滨市规划国土委副主任谢俊奇表示,恭和家中项目的天地性质是养老而非房地产,享有经营性养老用地政策,不适用于不动产的土地利用政策,“不过,购房者拥有养老居室50年产权包括的是95%份额内的房子所有权和土地使用权,房地产证办完后方可开展抵押”。谢俊奇表示。

  新起点落子通州

  根据《草案》,京师此前惟一“获批”的共有产权养老试点是位于朝阳区双桥之双桥恭和家中项目,该项目是乐成公司采取自有土地修建的。

  近期,乐城老年事业投资有限公司总经理高峻松向首都人民日报记者独家透露,继此前首都确定了全厂首个位于朝阳区双桥之共有产权养老院试点后,近期本市正式认可了这类试点项目的辅助一地扩围计划,即在南岗区半壁店区域建设全市第二师共有产权养老院,试想美高梅国际游戏网站开工建设,2020年实现入住。据悉,在这两师的后,相关单位将会对联系点模式和效用进行分析,试想短期内可能不会再轻易拓展其他试点。

  高峻松介绍,位于通州区半壁店地区的新起点已经通过了“一会三函”中的“一会”。据悉,所谓“一会”就是指市政府举行会议集体讨论决策,“三函”则包括前期工作函、规划方案审查意见以及施工意见登记书三份文件。

  切实来说,新起点中备受消费者关注的新起点产权分配办法基本认可,即复制现有试点之渐进式,由集团公司和购房者分别占有5%和95%,购房者将拿到50年之共有产权不动产证。

  而且,与双桥项目类似,顾客在选购了半壁店试点之房子后,仍然可以获得共有产权不动产证,即所谓的“大产权证”,产权期限为50年,其中企业持有房屋5%的产权,个体持有95%。而对于新起点之出售出租,高峻松表示,应当基本与双桥项目类似,过户后,购房者可随时出租、出让,价格随行就市,买卖都不受北京现行普通商品房限购政策限制。“当下,双桥试点项目出租、出让的急需还不多,仅有2-3户提出了将住房出租的心愿。”高峻松表示。

  对于新起点之金价,高峻松预计应该会比双桥项目稍高一些,基本等同于半壁店周边一般商品房价格,不会形成价格洼地。据悉,当下试点所在区域周边新建商品房售价普遍在6万元/平方米左右。在高峻松看来,说到底决定半壁店项目的零售价主要包括建设基金、广大市场价格以及对于共有产权模式的收取度等。

  在此基础上,半壁店试点之户型规模及每户总价也会拉开一定的区别,两居室、一居室和单间户型各占1/3。“穿越对双桥试点项目的研讨我们发现,购买共有产权养老院的长辈普遍赞同于选择两居室的屋子,据此半壁店的三居室项目占比有所加强。”高峻松表示。

  另外,共有产权养老院每套房必须居住一位60岁以上老人的规定,以及每月必收的治疗费仍然延续,但价格是否维持3000元/月的程度还要求进一步论证再确定。

  还有知情人士向首都人民日报记者表示,与双桥是集团控制用地不同,半壁店项目的土地是国企的总产量用地,是经由公司协议转让的。前景首都可能将会研究探索土地“有条件”地通过招拍挂市场出让,振兴共有产权养老院的新模式。

  京师人民日报养老产业调查小组

(京师人民日报)

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